近年来，随着乡村旅游市场的开拓以及在大众创业、万众创新的新环境影响下，民宿作为旅游市场的“新宠”，正成为旅游经济的下一个风口，小民宿开始撬动大旅游市场，很多人会“为一间房，赴一座城”。而作为一种新兴的旅游产品，民宿具有哪些投资特征？民宿的发展固然会带动当地经济的发展，但若采用的仅仅是粗放型的、不可持续的、低效益的开发模式，最终是否能守住这绿水青山?

一、民宿是什么

民宿的起源和定义

国内民宿起步于八九十年代，最初是由当地农民自发创办，以迎合游客需求。随着经济、政策的利好，我国民宿正逐渐由缓慢发展阶段转向快速发展阶段，民宿市场行情越来越火爆。

截止到2015年上半年，我国民宿超过4万家，民宿行业从业人员约84.7万人，市场规模112亿元。但相比于民宿的起源地英国和成熟地台湾地区，国内民宿整体具有起步晚、发展慢的特点。

我国民宿正发展得如火如荼，但目前对于民宿的定义还没有一个权威而精确的说法。狭义上的民宿是指利用自有住宅空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营，提供住宿、餐饮等服务的场所。广义上的民宿是指除了一般常见的饭店及旅社之外，其它具有独特吸引力的小型旅游住宿接待设施；强调的是主题的特色性，在我国一般指的都是广义民宿。

民宿、客栈与精品酒店的区别

对于很多朋友来说，民宿、客栈和精品酒店的概念很容易混淆，为了让大家对这三者有一个清晰的概念，本文从顾客体验出发，对民宿和客栈、精品酒店做一个简单的辨析。

民宿与后两者相比，其最大的特征是突出在地性和特色性，使顾客能够深入体验当地的民俗文化，与当地产生紧密的联系，从而收获不一样的生活体验。民宿有主人的人情味，具备家庭的尺度和氛围，是非标准化的，不可复制的。而客栈、精品酒店与民宿相比，则少了一种主人氛围，且客栈和精品酒店大多是以营利为目的，是可复制的。

民宿的基本特征

个性特征张扬。从起源和本质上讲，民宿就是民居，就是老百姓的住宅。百姓分布各地，接受不同文化、不同风俗、不同传统、不同家教的熏陶，在选择和建设自己的住宅时，无不受到这些熏陶的影响，显得各具特色。此外，由于是民居，是老百姓自己的房子，较少受到来自各方面的干扰，所以，在选址、朝向、设计、用料、内饰、规模、体量等方面，都充分体现主人的意愿。

文化特征明显。民宿是一种建筑，建筑是一种文化，是文化的物化表现形式之一。因此，民宿虽然个性化特征明显，但脱离不了当地文化的影响，在外观、建筑风格、内部设施等方面都能体现本土文化特色。

平民特征突出。由于民宿是由老百姓的房子演变而来的，它的过去就是民居、民房。在没有“民宿”一说之前，即便是接待客人，也是属于“留宿”、“搭铺”性质，是行善事、做好事，没有多少商业性质的成分。正因为它不是以盈利为目的，所以也不会刻意“打扮”，而是“我怎么住客人也怎么住”，以素颜待人，以本来面目待客。由这种民居脱胎而成的民宿，尽管有千变万化，但万变不离其宗，它的DNA是变不了的，它的平民化特征是变不了的。

“乡愁”味儿浓厚。由于民宿历史痕迹明显，乡土气息浓厚，贴近甚至融入百姓生活，因此，很容易引起人们的思乡之情，勾起人们的儿时回忆，是典型的“乡愁”型旅游产品。这是民宿的典型特征，也是民宿的吸引力、生命力所在。

观赏性、体验性和研究价值并重。一幢民宿，往往是一段历史的截图，一种文化的化石，一种风俗的遗存。同时，住民宿可以让人体验当地百姓的生活，领略当地的民风民俗，品味地道的当地美食，其体验性不同于住宾馆酒店。此外，有的民宿由于其历史性、文化性特征，具有较高的研究价值。

二、大数据解读民宿现状如何

“民宿”内涵的变化

民宿数量不断增长

2012年以后，中国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务出行转向个人旅游，居民对于民宿等个性化主体酒店需求大幅增加，民宿市场快速进入爆发式增长期。

统计数据显示，截至2015年，国内民宿企业已达4万多家，从业人员近90万人，市场规模逾百亿元，民宿正成为新的投资热点。

在国内，从地域上看，长三角和东部沿海地区的民宿业最为领先，这离不开旅游度假市场的成熟以及丰富的旅游资源（水乡、古镇、城市风光等）。

未来，民宿一方面还将随着现有的热门旅游景区的客流量增加而继续扩张，另一方面将伴随新的旅游资源的开发而诞生。

民宿关注度变化趋势（以酒店为参照）

近三年，“民宿”的关注度一直在上升，从2016年7月份开始，搜索量井喷式增长，到8月份甚至超过“酒店”。

民宿的曝光度与关注度对比（以酒店为参照）

2016年8月份开始，民宿与酒店的关注度已经持平，但是曝光度还远远不及酒店。人们想要更多了解有关民宿的信息，但有关民宿的内容与酒店相比，显得微不足道。

三、民宿投资特征有哪些

随着经济大环境的改变（经济下行、产业结构调整、线上服务平台的完善、线上支付常态化），共享经济作为一种新兴经济模式逐渐兴起。民宿作为共享经济的典型业态，已经成为资本关注的热点。

目前，民宿投资主要呈现以下三个特征：

轻资产、快收益的投资平台

民宿的体量普遍较小，投资总量可控，是理想的轻资产快收益的投资平台。一方面中国房产租金收益率持续走低，中国的房屋租金回报周期远远超过国际标准周期。另一方面，中国压抑已久的民宿市场将迎来爆发期，各方资本，根据博思数据发布的《2016-2022年中国民宿行业分析及投资机遇预测报告》显示，到2020年，我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元人民币。因此各方资本相继进入民宿行业。

立体式、多方位的投资方向

资本投资民宿是立体式、多方位的，不但利用自有资金直接投资，而且还带动各方资金一起投资；不但投资民宿客栈本身，而且还投资产业链的各个环节，比如民宿在线预订、民宿众筹平台，蚂蚁短租、小猪短租是其中的典型代表。

多元化、大众化的投资主体

目前投资民宿行业的资本方的构成比较复杂，包括专业的资本运作机构、资本巨鳄以及民宿产业链上下资本方。

专业的资本运作机构倾向于投资民宿预订平台、相关民宿的金融产品。例如妈妈资本推出“民宿贷”，为优质的民宿经营者提供个性化、低利率、快捷方便的贷款业务；专注线上垂直社区和线下连锁品牌，民宿集中营获得了天使种子轮投资；专注于精品酒店民宿等细分领域的众筹多彩投获得数千万元Pre-A轮投资，由英诺天使、分享投资和顺为资本三家投资，雷军和许达来联合创立的顺为资本是继天使轮领投后的跟投；团购网站美团与小猪短租达成了合作协议；途家网与同程旅游达成战略合作，将深挖公寓民宿旅游市场潜力。

资本巨鳄则是倾向高端民宿。如绿地集团与携程合作，打造城市民宿集群，餐饮集团“外婆家”投资6000万打造了“不舍·野马岭”民宿项目；2016年3月如家酒店集团正式启动民宿项目，改造位于北京、上海和深圳的五处住宅，开展民宿业务。

对于自然投资人而言，众筹是可以分摊风险、借鸡下蛋的投资途径。民宿虽然可以控制规模，适时变现，但是相对酒店而言，民宿作为新生事物，其风险依然存在。同时，用民宿做众筹有着广泛的市场参与人群，民宿众筹具有相当大的市场空间。

目前，众筹发力非标住宿（即非保准住宿，包括客栈、民宿、公寓、精品酒店、度假别墅等）、资本加快民宿布局的局面已经形成，民宿站在新的“风口”，多方势利争相分割市场蛋糕，资本的迅速涌入推动了民宿行业的快速发展，但也加速行业洗牌，民宿行业的转型升级势在必行。